Bail précaire : conditions, durée et résiliation du bail dérogatoire

Envisagez-vous de lancer une affaire et désirez pour cela louer un local commercial ? Il est important de bien s’informer sur les différents contrats qui existent pour ce type de bail avant de le faire. En effet, pour une occupation temporaire ou de courte durée d’un bâtiment commercial, vous serez amené à signer un bail dérogatoire. On vous en dit plus sur le sujet.

Qu’est-ce qu’un bail précaire

Il existe une dérogation spéciale du code de commerce, qui permet aux personnes de conclure des baux de courte durée. Ce type de bail est dit « précaire ».

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En d’autres termes, le bail précaire ou le bail dérogatoire, comme plusieurs personnes le désignent, est un bail qui octroie aux parties la possibilité de s’engager pour une durée inférieure à la normale requise par les règles d’un bail commercial. Concrètement, c’est un contrat de location de local commercial pour seulement quelques mois.

Le contrat, expiré, le locataire ne peut décider d’un renouvellement. En effet hormis cette dérogation, le locataire dispose normalement du droit de renouvellement de contrat à la fin de son bail si celui-ci jouissait du statut de bail commercial. Cela ne signifie pas que dans ce cas, le propriétaire aussi n’a pas la possibilité de s’opposer au renouvellement de contrat, mais s’il devait le faire, il faudrait qu’il verse une indemnité au locataire. Ce qui évidemment n’est pas le cas pour un bail dérogatoire. Ici, le propriétaire est le seul décisionnaire d’un renouvellement.

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Explicitement, les clauses du bail dérogatoires diffèrent grandement de celles du bail commercial dans son sens normal.

Un bail dérogatoire ne doit pas être confondu à un bail saisonnier, seulement appliqué sur une période touristique, ni à la convention d’occupation précaire. Bien que ces différents baux soient précaires en termes de durée, ils ne sont pas régis par les mêmes règles.

Quelles sont les conditions de signature d’un bail précaire ?

Un locateur peut, avec le même locataire, conclure plusieurs baux dérogatoires. C’est-à-dire qu’à la fin de chaque contrat, le propriétaire accepte la proposition de renouvellement du locataire. Néanmoins, la durée totale de tous ces baux cumulés ne doit en aucun cas excéder 3 ans. Excepté cette condition, la signature d’un bail dérogatoire est soumise à deux autres conditions. Ci-dessous, on vous les présente.

  • Le contrat doit contenir une clause qui indique que le bailleur et son locataire n’ont pas l’intention d’être soumis au statut de baux commerciaux ;
  • Le contrat doit être signé dès lors que le locataire entre en possession du local.

Sans ces conditions réunies, le bail ne peut jouir d’un statut dérogatoire. Il devient automatiquement un bail commercial. Et les règles d’un tel bail s’appliquent aux deux parties. Aussi, si après avoir occupé le local commercial pour une période trisannuelle, le locataire souhaite prolonger son contrat, le nouveau bail n’est plus dérogatoire, et les deux parties sont soumises aux règles d’un bail commercial.

précaire conditions, durée et résiliation du bail dérogatoire

Dans le cas inverse, si le locataire vient aux termes d’un bail commercial et qu’il n’a pas précédemment conclu des baux précaires dont la durée totale atteint 3 ans, il peut signer un bail dérogatoire. Si ce changement de statut se manifeste au cours d’un bail commercial en cours, celui-ci doit être rompu pour que le nouveau bail soit conclu.

Le loyer est fixé par le locateur. Et il n’est pas plafonné. Ce qui signifie qu’il peut évoluer selon plusieurs facteurs qui doivent être spécifiés dans le contrat. L’état du local et les réalités en cours sont l’un des facteurs pouvant motiver la revue d’un loyer à la hausse.

Un état des lieux à l’entrée ou à la sortie est requis pour tous les baux précaires conclus depuis la date du 1er septembre 2014.

Que contient le contrat ?

La rédaction d’un contrat de bail précaire ne suit pas un modèle ou un format particulier. Le contenu du contrat est librement décidé par le locateur et le locataire. Les deux parties peuvent à cet effet, insérer plusieurs clauses dans le contrat. Il peut s’agir de l’activité à mener dans le local, et de son entretien. De toutes les façons, tant que les deux parties sont d’accord sur le contenu du contrat, toutes les clauses peuvent y figurer.

Toutefois, les indications suivantes doivent figurer dans le contrat de travail. Il s’agit de :

  • La durée du contrat ;
  • L’état des lieux à l’entrée du locataire ;
  • Une clause indiquant que le bailleur et son locataire ne manifestent aucune intention d’appliquer les règles d’un bail commerciales à leur contrat.

En outre, l’identité et la signature de toutes les parties prenantes doivent figurer sur le contrat.

Que savoir sur la durée du contrat

Comme évoqué plus haut, le bailleur à la possibilité de renouveler avec le locataire, le contrat de bail dérogatoire, cependant la durée totale d’occupation du local commercial par le locataire pour ce type de bail ne doit pas dépasser 3 ans. Le bail précaire n’est pas soumis à une durée minimale.

Que savoir sur la fin du contrat

Lorsque le contrat de bail arrive à sa fin, le locataire ne peut engager les processus de renouvellement. À moins que le propriétaire soit d’accord, sinon, le locataire doit vider les lieux. Aussi, le propriétaire n’est pas soumis à l’obligation de verser une indemnité d’éviction à son locataire, s’il ne souhaite plus l’avoir dans son local pour un nouveau bail. Le locataire ne peut pas également en raison du refus du propriétaire de prolonger son contrat, obliger ce dernier à la signature d’un bail commerciale.

Avant le terme du contrat, le locataire ou le propriétaire ne peuvent pas décider d’un commun accord de rompre le bail précaire. Un bail précaire ne peut être rompu avant sa date de fin prévue. Si le locataire quitte le local avant la fin du bail, il devra donc continuer à verser au propriétaire, le loyer.

Le propriétaire dispose d’un mois pour demander au locataire de quitter les lieux, si ce dernier ne le fait pas à la fin du bail. Si le propriétaire ne dit rien, le locataire peut engager la conclusion d’un nouveau bail. Mais ce dernier ne sera pas dérogatoire. Le nouveau bail sera un bail commercial.

Quels sont les avantages et les inconvénients d’un bail précaire ?

Comme tout engagement, le bail précaire est soumis à des avantages et des inconvénients. Vous devez les connaître pour prendre une décision éclairée.

Les avantages d’un bail précaire sont nombreux et particulièrement intéressants pour les locataires qui recherchent un local commercial temporairement ou qui veulent tester leur activité.

• Durée limitée : Cette contrainte temporelle fait que le locataire doit être prêt à déménager après 3 ans maximum.
• Pas de droit au renouvellement automatique : À l’issue des trois années couvertes par ce type de contrat, il n’est pas possible pour le locataire d’exiger une prolongation ou encore moins un renouvellement automatique de son bail.
• Absence d’aides au financement : Les subventions, aides et prêts à la création ou l’installation d’une entreprise sont souvent associés aux baux commerciaux classiques et non pas aux baux dérogatoires.
Risque pour la pérennité de l’activité du locataire : La durée limitée du contrat crée une incertitude sur la pérennité de l’activité économique. Cela peut impacter négativement le chiffre d’affaires en réduisant la fidélisation des clients.

Vous devez bien peser le pour et le contre avant de prendre une décision relative à un bail précaire.

Comment résilier un bail précaire avant son terme ?

Pensez à bien savoir qu’un bail précaire peut être résilié avant son terme si certaines conditions sont remplies. Effectivement, bien que cet engagement soit limité dans le temps, il n’en reste pas moins contraignant pour les deux parties.

Si vous êtes locataire et que vous souhaitez mettre fin au bail dérogatoire avant l’échéance prévue, voici les étapes à suivre :

Notifier votre intention : La première chose à faire est d’envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire du local commercial pour lui notifier votre intention de rompre le contrat.

Préciser la cause de la rupture : Vous devez expliquer clairement les raisons qui motivent cette décision dans ce courrier. Il peut s’agir d’une cessation d’activité ou encore d’un changement de lieu en raison du développement de l’affaire.

Respecter un délai légal : Le bailleur devra respecter un certain délai selon les dispositions légales en vigueur suite à la notification écrite reçue par le locataire (minimum 6 mois).

Le propriétaire dispose aussi des moyens pour résilier un bail précaire. Dans ce cas, trois situations peuvent se présenter : soit il s’agit d’une faute grave du locataire (par exemple, non-paiement des loyers), soit c’est simplement une volonté personnelle du propriétaire ou alors une vente forcée liée aux travaux futurs sur l’immeuble concernant le local loué.

Dans tous ces cas, il doit informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception. Cette lettre doit préciser les motifs de la résiliation et respecter un délai légal équivalent à celui prévu pour le locataire (minimum 6 mois).

Pensez à bien ne pas vous retrouver en difficultés inutiles, sachant que la rupture anticipée ou non n’est pas aisément réalisable.