Comment calculer la valeur des parts d’une SARL ?

ÉVALUATION D’UNE ACTION IBS

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Un IBS est un outil de gestion immobilière. Il se compose d’au moins deux partenaires pouvant être des personnes physiques ou morales ; la loi ne prévoit pas de capital minimum pour la création de cette société.

De nombreux partenaires doutent de la valeur des actions de SCI, en cas de revente, de don ou de succession.

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Méthodes d’évaluation

Selon la typologie des sociétés immobilières civiles (gestion SCI, SCCV, SCI patrimonial,…) mais aussi des revenus qu’elles génèrent, il est approprié, lorsqu’il s’agit de valoriser les actions SCI, de préférer une approche plus qu’une autre.

Quelle que soit la méthode utilisée, l’évaluation des actions nécessite une mise à jour comptabilité. En effet, c’est sur la base du bilan de la SCI que la valeur des actions de ces IBS peut être déterminée. Une coupe de cheveux peut être appliquée en option.

Deux méthodes d’évaluation sont recommandées :

♦ La valeur mathématique

Parce que l’ICS est un outil de gestion du patrimoine, il est donc dans une première approche de la richesse, avec une valeur patrimoniale ou mathématique, par opposition à la valeur de la productivité ou de la rentabilité : La méthode mathématique est préférée pour l’équilibre patrimonial ou les « grandes entreprises » modestes ».

Il est obtenu par la somme des valeurs de marché des différents actifs, moins la somme des passifs réels (passifs longs, moyens et courts) et des provisions. Il faut donc retraiter les soldes afin d’améliorer la corriger les valeurs comptables sur les valeurs réelles. Il est également basé sur les rapports d’experts du ou des bâtiments, résultant de la mise en œuvre de méthodes traditionnelles d’évaluation immobilière.

♦ La valeur de la productivité

Cette méthode est basée sur la rentabilité de l’entreprise pour déterminer la valeur des actions de SCI. Il s’agit donc de calculer la valeur de la productivité, que le bénéfice soit distribué ou mis en réserve.

La méthode vise à capitaliser le résultat que l’entreprise produit uniquement pour définir sa valeur.

L’administration fiscale résume effectivement la méthode avec (valeur de la garantie) « V = R/i, R est le bénéfice net par garantie et i le taux de capitalisation ».

Le taux d’intérêt est calculé sur la base d’un taux de base, un rendement sans risque, à savoir le rendement des obligations d’État. Dans le cas d’un taux d’intérêt à long terme comprenant une hypothèse d’inflation, ce taux de référence devrait être dégonflé en simplifiant celui de l’érosion monétaire, complété par une « prime de risque » justifiant un rendement supplémentaire par rapport au taux minimum. Cette prime est normalement dérivée de la formule suivante : Prime de risque = ß x Pr.

À titre indicatif, les autorités fiscales demandent l’utilisation de Primes Historic Risk sur le marché français, qui vise à rappeler l’ordre de 5 %.

Cette prime est ensuite accordée en combinant un coefficient de risque lié au secteur immobilier. Il peut être sélectionné dans une plage comprise entre 0,3 et 0,5, ce qui est typique d’un secteur de couches. risque, selon nos autorités fiscales.

♦ Coupes de cheveux appliquées aux actions

En ce qui concerne l’acquisition d’actions auprès d’une société civile cotée, SCPI, les éléments financiers déclarés suscitent un intérêt significatif, y compris la liquidité de ces actions sur les marchés secondaires. Lors de l’achat d’unités SCPI, un examen de la liquidité de ces unités est essentiel, ainsi que les coupes de cheveux entre les actifs du SCPI et la valeur de ses unités. En période de crise immobilière, une réduction de 40 % par instant a été observée.

Lorsqu’il s’agit de l’acquisition d’actions d’une société immobilière civile non cotée, SCI, les actions de ces sociétés ne sont pas librement transférables, la mise en œuvre des quotas dépend également de la multitude de facteurs par la portabilité. force.

  • règles juridiques contraignantes,
  • Clauses d’approbation
  • Nombre d’employés, ect…

Les coiffures sont donc diverses et souvent cumulatives.

Cependant, nous pouvons citer les quotas les plus courants, dont l’évaluation et la justification nécessitent l’intervention d’un expert spécialisé dans l’évaluation des actions de SCI :

  • escompte hors liquidité,
  • Coupe de cheveux pour situation minoritaire,
  • Coupe de cheveux liée à des restrictions légales ou contractuelles

En général, les experts admettent une réduction comprise entre 5 % et 20 % sur la valeur réévaluée des actions. Fondamentalement, plus le pourcentage d’actions vendues est faible, plus la coupe de cheveux est élevée.

En fin de compte, l’évaluation des actions de SCI (société immobilière civile) est un exercice plus complexe qu’il n’y paraît. En plus de la nécessité de faire une estimation juste de la valeur des actifs immobiliers faisant partie du capital social, il est donc nécessaire d’évaluer non seulement les ajustements comptables de l’entreprise, mais également de prendre en compte les diverses utilisations. L’intervention d’un expert en évaluation immobilière est fortement recommandée.

Exemple de calcul de l’évaluation des actions par approche patrimoniale

Un SCI dispose d’un capital social de 20 000 euros divisé en 200 actions de 100 euros chacune. Au cours de son existence, elle achète une maison d’une valeur de 100 000 euros, financée pour 80 000 euros par un prêt bancaire qui doit encore être remboursé 60 000 euros. Au moment de la vente, la propriété est évaluée à 150 000 euros.

Le compte en espèces est de 10 000 euros. L’un des partenaires souhaite vendre 10 % de ses actions. Le montant d’une action peut être calculé à l’aide de la méthode de calcul suivante :

  • Les actifs nets sont : 150 000 10 000 — 60 000 = 100 000 euros
  • Estimation prédécoupée d’une part sociale : 100 000 euros : 200 actions = 500 euros/action. Après avoir analysé le contexte juridique, contractuel et financier, une réduction de 10 % a été décidée.
  • Ainsi, le montant de la part finale d’une part sociale est le suivant :
  • 500- (500 x 10 : 100) = 450 euros/action.

Impôts du cédant et du cédant

Taxe du destinataire La personne « acquéreur » des actions a simplement besoin de frais d’inscription de 5 % plus une taxe de service. payer. Depuis 2012, les autorités fiscales ne conservent plus seulement la valeur des actions, mais aussi celle de tous les actifs qui leur ont permis de prendre le contrôle.

Taxes sur les cédants Le « vendeur » des actions doit payer l’impôt sur les gains fonciers à un taux de 19 % plus le prélèvement social (CSG/CRDS) jusqu’à 17,2%.

Les déductions liées aux gains en capital dans l’immobilier sont les suivantes :

Allocation d’impôt sur le revenu (IR) — 19%

Pour l’impôt sur le revenu (IR), les frais de détention sont les suivants :

  • 6 % pour chaque année de détention après le cinquième et jusqu’au 21 ans ;
  • 4 % pour la 22e année de détention.
  • La prestation sera prolongée de 22 ans. (exempté après 22 ans)

Déduction pour le paiement de la déduction sociale — 17,2%

En ce qui concerne la déduction sociale, la prestation pour la durée de la détention est la suivante :

  • 1,65 % pour chaque année de détention après le cinquième et jusqu’au 21 ;
  • 1,60 % pour la 22e année de détention ;
  • 9 % pour chaque année après la 22e année.
  • La prestation dure plus de 30 ans (exonérée jusqu’à plus de 30 ans)

Transfert gratuit sous forme de don, la succession est régie par le droit ordinaire. Pour le don transmis de parents à enfants, 100 000 euros par parent et par enfant peuvent être versés tous les 15 ans. Avertissement : Ces chiffres peuvent être modifiés à tout moment. Il est sage de vérifier les montants.

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